На рынке недвижимости появилась новая услуга

Спрос на квартиры с улучшенной планировкой традиционно высок. Такая жилплощадь стоит дороже, но те, кто предпочитает не экономить на уюте и комфорте покупают ее охотно. Казалось бы, тема исчерпана, но существует проблема. Перепланировку нужно согласовать. Что это означает, не всегда понимают даже специалисты рынка. Люди знающие говорят, что сделать это не так просто.

Для того, чтобы воплотить планы по улучшению жилищных условий нужно получить разрешения минимум в пяти инстанциях: Бюро технической инвентаризации, Роспотребнадзоре, Управлении по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Архитектурно-планировочном управлении, МЖИ. Как правило, на это уходит несколько месяцев. Но, скорее всего, времени на блуждание в чиновничьих коридорах понадобится около года. К тому же нет никаких гарантий, что перепланировку удастся согласовать, ведь есть заведомо непроходные случаи. И масса подводных камней. Без профессиональной помощи в этом деле так же сложно, как в медицине.

Услуга по оказанию консультаций в сфере согласования перепланировки появилась на рынке недвижимости недавно, но уже претендует на то, чтобы стать отдельным бизнесом. Ее потребители – заказчики перепланировки и риэлторские компании.    

Игроки рынка

«Десять лет назад согласовать перепланировку жилплощади было сложно, - рассказывает руководитель договорного отдела компании-согласователя «МВК Сервис» Михаил Мордасов. – Услуги по согласованию оказывали частные лица. Они не регистрировали юридическое лицо, не платили налогов. Их работа стоила дорого. Большая часть денег заказчика уходила на взятки чиновникам. Однако, услуга развивалась. В результате конкуренции бизнес стал более цивилизованным. Сегодня на московском рынке работает около пятнадцати компаний, специализирующихся на согласовании перепланировки. Они делают это быстро и качественно. Кроме этих пятнадцати согласованием занимаются отделы в крупных проектных бюро и юридических холдингах. Частники почти ушли с рынка».

Проектные бюро способны создать качественный проект перепланировки. Он называется «рабочим проектом» и ориентирован на проведение ремонтных работ строителями. Но для того, чтобы получить разрешение на проведение этих работ, необходимы дополнительные согласования в указанных выше инстанциях. В этом проектировщики не сильны. В большинстве случаев чиновники выдают им предписания доработать проект до соответствия строительным нормам и правилам – СНИПАМ. На повторные согласования уходит время. В итоге, процесс удлиняется в среднем в два раза по сравнению с нормой. Вместо шести месяцев он может занять год.

Мы обратились в Роспотребнадзор, где нам продемонстрировали массу документов, свидетельствующих о выявленных нарушениях в рабочих проектах. Среди причин, по которым они обычно отправляются на доработку, чаще всего встречается отсутствие всех необходимых документов. Типичная формулировка из протокола звучит так: «не представлена план схема; отсутствует характеристика вентиляционного оборудования; в нарушении СанНорм из помещений 4,9,11 не предусмотрена вытяжная система».

Юридические холдинги, оказывающие услуги по согласованию перепланировки, как и проектировщики, не всегда используют оптимальные схемы. Например, несут документацию в городские инстанции, а не в окружные или районные. В результате время на согласование увеличивается в те же два раза.

Быстро и качественно действуют компании, которые сделали согласование перепланировки своей основной деятельностью – компании-согласователи. Они имеют достаточный опыт и знания, чтобы находить эффективные ходы и оптимальные схемы. Они заказывают проект у проектировщика и сами же принимают его. Такие проекты согласовываются, как правило, с первого раза, что сокращает сроки до минимума.

Риэлтор хочет знать

Именно согласователи обладают постоянно обновляющейся информационной базой, необходимой для быстрого проведения согласования перепланировки.

«Очень многие наши клиенты предпочитают квартиру с улучшенной планировкой, несмотря на то, что такая квартира стоит дороже, - рассказывает представитель компании МИЭЛЬ. – Есть также категория клиентов, которые готовы купить квартиру только на условии, что в ней будет произведена перепланировка согласно их пожеланиям. Мы стараемся заранее продумать различные варианты и подготовить клиенту пакет предложений. И здесь есть один нюанс. Дело в том, что наши менеджеры часто не обладают полнотой информации о том, как и в какие сроки можно осуществить перепланировку. Даже для того, чтобы только понять, возможно ли в принципе проведение перепланировки в данной квартире, нужно хорошо разбираться в предмете. Поэтому сегодня мы все чаще обращаемся за информацией к компаниям, специализирующимся на согласованиях».

Экономический кризис и падение спроса во всех сферах бизнеса, конечно, повлияли на интерес к перепланировке. Однако, эксперты рынка считают снижение оборотов незначительным и к тому же временным явлением.

Перепланировка пользовалась спросом во все времена, прежде всего, потому, что представляет собой выгодное вложение капитала. Обычная московская двухкомнатная квартира размером 45 квадратных метров может быть увеличена до 50 квадратов. За счет перепланировки жилплощадь становится более комфортной. Ее стоимость вырастает на 2-3%.

«Сегодня мы получаем множество запросов на консультации по согласованию перепланировок от риэлторских компаний, - генеральный директор О.К. «Город», в спектр услуг которого входит согласование перепланировки, Михаил Донченко. – Раньше этого не наблюдалось, возможно, потому что компании-согласователи не были готовы к подобному уровню. Однако, со временем бизнес изменился в лучшую сторону. И сегодня очень многие риэлторы обращаются к нам за консультациями. Среди них крупнейшие компании, такие как МИЭЛЬ и многие другие. Спрос на консультации стабилен, поэтому многие компании-согласователи выделяют на это направление отдельные силы. Они нанимают людей, обладающих соответствующими навыками, и открывают консультационные центры. Специалисты таких центров работают напрямую с клиентом и по телефону. Они также организуют выездные семинары. Такой вид консультации особенно популярен. На этих мероприятиях в течение двух-трех часов профессионалы в своем деле объясняют риэлторам все тонкости согласования. Консультирование в вопросах согласования перепланировки постепенно становится отдельным видом бизнеса».

Согласовательный пакет

Консультации по согласованию перепланировки пользуются спросом не только у риэлторов, но и у владельцев жилплощади. Сегодня каждый имеет возможность получить всю необходимую информацию о перепланировке и провести согласование сам, воспользовавшись услугой «согласовательный пакет».

«Услуга «согласовательный пакет» появилась на нашем рынке недавно, - рассказывает Михаил Донченко. – Она представляет собой комплект документов о какой-то конкретной перепланировке. Из него заказчик может понять абсолютно все, что касается процесса согласования именно его объекта. Обычно в «согласовательный пакет» входят: график работ, включая сроки, необходимые для согласования в каждой инстанции; описание инстанций с адресами, телефонами и фамилиями ответственных лиц; эскизы перепланировки; и даже копии заявлений в инстанции, заполненные по всем нормативам. Имея на руках «согласовательный пакет» заказчик может без труда справиться с перепланировкой сам. Тем более, что в большинстве компаний есть консультационные центры, с которыми можно советоваться по ходу дела».

Обычно компании продают «согласовательный пакет» по цене 5% от стоимости согласования перепланировки. В среднем это около 5-7 тысяч рублей. Эта услуга удобна владельцам жилплощади и риэлторам. И, прежде всего, она нужна самим согласователям, а точнее тем представителям этого бизнеса, которые заинтересованы в прозрачном и честном рынке.

Осторожно, кризис!

На данный момент в столице закрепилось около полутора десятка компаний, специализирующихся на согласовании перепланировки. Еще в конце 2008 года, в результате экономического кризиса спрос на услуги согласователей упал. Во многих компаниях началась паника. Затем разразилась демпинговая война. Например, как рассказал директор О.К. «Город» Михаил Донченко, зачастую компании снижают цены якобы без потери качества услуг. На рынке ходит слух, что сейчас можно согласовать перепланировку в два раза дешевле, чем полгода назад. На самом деле, снижение цен – фикция. Прайс, который предлагают некоторые компании, не окупает даже объем работ, не говоря уже о том, чтобы приносить прибыль.

Реальная стоимость согласования перепланировки складывается из нескольких составляющих – услуги компании, подготовка документации в проектной организации МНИИТЭП (которая является автором проектов большинства панельных домов в Москве) и официальные платежи. Скажем, согласование перепланировки с устройством проёма в одной несущей стене составляет около 160 тысяч рублей. Из них 65 тысяч уйдет на подготовку проектной документации, 80 тысяч возьмет компания за свои услуги и официальные платежи составят 10-15 тысяч.

Что для Вас наиболее важно в согласовании перепланировки?

Стоимость.

Срок.

Гарантии.

Связь (информирование о ходе работ).

Законность.

Конечный результат.

Чтобы не беспокоили.

Все важно.