Андрей Березин (Евроинвест): Замедление Рынка и Рост Остатков

Победит ли ставка скидки

Решение Центробанка способно заморозить рынок новостроек Петербургской агломерации, а подходы строительного холдинга «Евроинвест» и его совладельца Андрея Березина могут этому помешать

Произошедшее в октябре повышение ключевой ставки Центрального Банка РФ и последовавшее за ним увеличение ставок по ипотечным кредитам закономерно начало оказывать существенное влияние на рынок первичной недвижимости – в том числе и в Санкт-Петербурге и прилегающей Ленинградской области. Пока речь не идет о спаде продаж, а лишь о замедлении роста, но некоторые другие признаки вызывают серьезную тревогу – в том числе растущий объем нераспроданных остатков у девелоперов. И, по мнению многих, именно от позиции девелоперского сообщества в значительной степени зависят пути дальнейшего развития ситуации. Разбираем сложившийся комплекс проблем во всех деталях.

Город стагнирует, область падает

Статистические данные красноречиво показывают происходящие перемены. Так, в сентябре по сравнению с августом рост объемов продаж составил 18%, превысив в абсолютных цифрах показатель 6700 проданных единиц жилья на территории северной столицы. А вот в октябре эта цифра увеличилась всего на 3%, составив 6900 сделок. А вот в Ленинградской области в том же октябре уже зафиксировался спад – новых владельцев здесь нашли всего 2300 квартир в новостройках. Это сразу на 11% ниже, чем было еще месяц назад.

У таких скачков есть вполне логичные объяснения, и некоторые из них способны принести успокоение. В частности, значительная часть снижения спроса является просто реактивной – в преддверии повышения ставок очень многие клиенты поспешили заключить сделки, создав волну спроса в сентябре, и сейчас рынок сталкивается с последствиями ухода этой волны.

Однако объяснять намечающийся спад лишь этим эффектом было бы самонадеянно. Специалисты отмечают еще одну тревожную тенденцию – уменьшение доли ипотечных сделок в их общем объеме. Это особенно заметно в Ленинградской области, где показатель снизился с 90% до 86. 

Учитывая, что повышение ставок не затронуло стоимости льготных ипотечных кредитов, несложно понять, что снижается именно количество «обычных» ипотечных сделок, заключенных по рыночной цене. А, между тем, льготная ипотека и так занимала на рынке петербургской агломерации доминирующие позиции – по некоторым данным, 90% всех ипотечных сделок были именно льготными. Таким образом, эти вроде бы небольшие 4% снижения становятся едва ли не двукратным падением объемов рыночной ипотеки. И, как предсказывают некоторые пессимистично настроенные аналитики, по сути речь идет о превращении ипотеки из рыночного инструмента в чисто государственный механизм поддержки строительной отрасли и части экономически активного населения. 

К тому же получается, что повышение ключевой ставки ударило по «рыночным» ипотечным заемщикам дважды. Во-первых, непосредственно из-за того, что подорожали кредиты для них. Напомним, в результате повышения ключевой ставки стоимость рыночных кредитов выросла (на момент написания материала) до 16% годовых. Во-вторых, потому что, согласно имеющимся данным, более двух третей всех сделок с кредитами по рыночным ставкам реализуются в формате альтернативных – то есть с одновременной продажей имеющегося жилья. А это продающееся жилье выходит на вторичный рынок, по которому рост ставок ударил особенно сильно ввиду того, что льготная ипотека на нем не действует.

«Запретительный» эффект новых ставок усилился еще и в результате другого решения Центрального Банка, принятого несколько ранее. Речь об ужесточении условий выдачи ипотечных кредитов, вступившем в силу в сентябре. В рамках этого шага Центробанк РФ де-факто запретил выдачу кредитов на жилье с объемом первоначального взноса менее чем в 20% от общей стоимости кредита. Кроме того, доступа к ипотеке, по сути, лишились и заемщики с изначально высоким уровнем закредитованности. Получилось, что почти одновременно людей поставили перед двумя фактами – собирать на стартовый взнос придется дольше, а кредит окажется заметно дороже. Неудивительно, что существенная часть потенциально платежеспособной аудитории попросту ушла с рынка до лучших времен. И неслучайно именно в Ленинградской области спад, вызванный этими событиями, проявился раньше – именно здесь в основном сосредоточено относительно бюджетное жилье эконом-класса, которое приобретали не слишком богатые заемщики. 

Однако и более дорогие сегменты рынка, включая элитную недвижимость, тоже почувствовали на себе ледяное дыхание новых ставок по кредитам. Агентства недвижимости, специализирующиеся на продаже дорогих объектов в Санкт-Петербурге, говорят о том, что доля сделок с участием ипотечных кредитов уменьшилась с примерно половины до менее, чем трети от общего их объема. И такое снижение произошло всего за два первых осенних месяца. 

Что будет дальше – пока вопрос открытый, но большая часть специалистов считают, что спрос на квартиры в новостройках продолжит падать, как минимум до конца нынешнего года. При этом в целом по итогам года застройщики не почувствуют заметных потерь, поскольку спад последнего квартала пока в целом скомпенсирован волной спроса летом и в начале осени.

Остатки пошли в атаку

Текущую ситуацию вполне можно было бы рассматривать с оптимистических позиций, рассчитывая на то, что охлаждающий эффект от дорогих ипотечных кредитов окажется не слишком сильным и непродолжительным по времени. Если бы не одно «но» – а именно, показатель объема нераспроданных остатков.

По мнению многих отраслевых экспертов, именно доля нераспроданных квартир является едва ли не самым надежным барометром долгосрочных настроений на рынке. И сейчас стрелка этого барометра неуклонно сдвигается в сторону поля «Буря».

Так, если в начале года в уже построенных и сданных в эксплуатацию новостройках города на Неве непроданными оставались всего 17% жилых юнитах, то к концу второго квартала этот показатель увеличился до 19%, а вот к концу сентября рост оказался еще более заметным – теперь не находит своего покупателя каждая четвертая квартира. 

Как отмечают специалисты, давно следящие за ситуацией, это худший показатель со времен пандемии и связанных с нею эпидемических ограничений в 2020-м году. И вряд ли тренд удастся как-то быстро развернуть в позитивную сторону. Дело в том, что квартиры, не проданные к моменту сдачи дома в эксплуатацию, больше не подпадают под действие льготных ипотечных программ. А, как мы уже узнали выше, покупателей, готовых приобретать жилье без этого инструмента господдержки, на рынке остается все меньше. 

В абсолютных цифрах непроданными остаются несколько более семи тысяч жилых объектов в многоквартирных домах. Еще в середине прошлого года их было ровно в два раза меньше. 

Вместе с тем, в экспертном сообществе раздаются голоса, призывающие не драматизировать ситуацию и не придавать слишком большого значения объему нераспроданного жилья. По мнению таких аналитиков, беспокойство по поводу остатков базируется на прежде существовавшей практике долевого строительства. Именно тогда девелоперы стремились любыми средствами распродать все жилье как можно раньше, желательно на этапе котлована. 

Сейчас же, после введения практики банковского кредитования жилья, и эскроу-счетов, эта потребность в значительной степени ослабла. Застройщикам для сохранения финансовой устойчивости достаточно и того, что на стадии строительства продается большая часть их квартир, а уж оставшиеся можно неспешно распродавать и в дальнейшем, пусть на это потребуется и несколько лет. 

С этими подходами можно было бы согласиться, если бы не поведение самих застройщиков. А они, как отмечают аналитики, в большинстве случаев и сейчас стремятся побыстрее избавиться от остатков жилья в домах, сданных в эксплуатацию. Пусть и ценой уменьшения рыночной маржи, порой почти до нуля. Специалисты напоминают о том, что в последние полтора года, когда ситуация на рынке начала усложняться, девелоперы резко повысили активность и гибкость своих маркетинговых программ. Вводимые дисконты – прямые и косвенные – с прошлого года заметно увеличились, и стали весомым фактором при формировании потребительского спроса.

А это означает, что и в нынешней ситуации строительным компаниям тоже понадобится искать способы избавиться от «затоваривания» – хотя бы для того, чтобы не отстать от более удачливых конкурентов. 

Общественные пространства против спада на рынке

Впрочем, развитие событий в последние полтора года показывает, что у девелоперов уже накопился немалый опыт решения подобных проблем. И применяемые ими решения в целом приносят достаточно весомые результаты. Так, именно активность строительных компаний в середине лета и осенью прошлого года помогла преодолеть наметившийся существенный спад продаж. А затем, когда вступили в силу новые виды льготной ипотеки, тенденции к падению на рынке первичной недвижимости развернулись в сторону роста. И в результате в целом российские строители сумели остаться в позитивной зоне рентабельности. А кое-кто так и вовсе заметно усилил свои позиции.

Как, например, строительный холдинг «Евроинвест», хорошо известный покупателям жилья и профессиональному сообществу Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Он всегда был заметен на местном рынке, но именно прошлый год позволил «Евроинвесту» и совладельцу компании Андрею Березину существенно прибавить в результативности. В частности, компания увеличила объемы продаж в одной лишь Ленинградской области почти на два миллиона рублей и в результате впервые сумела войти в тройку самых успешных компаний региона. 

Логичен вопрос – как именно удалось это сделать, какие именно подходы помогли получить такой результат. После детального изучения практики управленческих решений компании становится ясно, что для «Евроинвеста» совладелец компании Андрей Березин нашел очень эффективное сочетание двух важных факторов.

Первый из них – уже упомянутая выше гибкость маркетинговой стратегии и готовность пойти на уменьшение доходов ради сохранения продаж. Да, этот подход применяли многие игроки на рынке жилищного строительства, но именно «Евроинвест» сделал потенциальным покупателям самые интересные предложения. В том числе, например, возможность приобрести квартиру на условиях экстремально долгой рассрочки. После внесения стартового взноса следующий транш оплаты подразумевался лишь к моменту сдачи дома в эксплуатацию. А оставшуюся половину суммы компания разрешала выплачивать и вовсе в течение года после завершения строительства и выдачи ключей. 

Однако одними лишь маркетинговыми акциями и скидками добиться кардинального улучшения было бы невозможно. Это понимали и в менеджменте «Евроинвеста». Совладелец компании Андрей Березин и его коллеги сумели существенно обновить и сам продукт, предлагаемый клиентам – причем речь не только о квартирах, но и всем пространстве жилых комплексов.

Компания строит их по новой концепции, которую здесь назвали 3ID. По отношению к самим квартирам концепция подразумевает несколько нововведений. Во-первых, очень внимательное отношение к планировке. Значительная часть квартир в домах «Евроинвеста» относится к формату европланировки, которая позволяет резко повысить эффективность использования каждого квадратного метра. Кроме того, все квартиры компании планируются и возводятся с учетом технологий «умного дома». В итоге даже показания счетчиков жильцы получают через специальное приложение для смартфонов, а весь процесс общения с управляющими компаниями переведен в онлайн-формат.

Не менее серьезные перемены в рамках 3ID предусмотрены и для общественных пространств на территории жилых комплексов. Во-первых, их тут сделали намного больше по суммарным площадям, чем у большинства других застройщиков. Во-вторых, серьезно поработали над их разнообразием и функциональностью. В результате в каждом ЖК можно проводить в общественных пространствах и досуг, и время, отведенное для работы и учебы. Для первого предусмотрены детские и спортивные площадки, зеленые зоны, а также круглогодичные комнаты – игровые и медиацентры, SPA-комплексы. А для второго – учебные классы, конферен-залы и коворкинги. Учитывая, что жилые комплексы «Евроинвеста» обеспечены современными решениями в сфере безопасности, получается, что жильцы могут чувствовать себя так же комфортно и безопасно на общественных территориях, как и за дверями своих квартир. А это для многих становится очень веским фактором выбора.

К перечисленному остается добавить только позицию «Евроинвеста» и совладельца компании Андрея Березина по поводу строительства социальных учреждений – в первую очередь, школ и детских садов. По мнению руководства холдинга, их возведение – не просто часть работы, это еще и неотъемлемая часть социальной миссии компании. Поскольку в районах, где строится жилье компании, должны быть все необходимые условия для обучения детей.

«Все видят, какое внимание к дошкольным учреждениям уделяется и на уровне государства – неспроста недавно президент России Владимир Путин поднял вопрос об обеспеченности Санкт-Петербурга детскими садами. Мы, как застройщики, создающие комфортную городскую среду, эту озабоченность понимаем и разделяем, поскольку осознаем, насколько важно для родителей иметь детский сад или школу рядом с домом», – так описывал подход «Евроинвеста» совладелец компании Андрей Березин в одном из интервью.

Все это и позволило холдингу ярко выделить свои предложения на фоне конкурентов, а в результате – и получить отличные цифры продаж в прошлом году. Итоги нынешнего года подводить пока рано, но по некоторым признакам и сейчас у «Евроинвеста» эта стратегия приносит неплохие результаты. Это касается и объемов проданных квартир, и доли нераспроданных остатков. Вполне логично будет предположить, что уже в ближайшее время те же практики и решения начнут все активнее внедрять у себя и другие игроки рынка жилого строительства. Это, безусловно, сыграет важную роль в его развитии – как на обозримую перспективу, так и на более дальние горизонты. А вот смогут ли эти меры избавить Северо-Запад страны и конкретно Петербургскую агломерацию от риска спада на рынке первичного жилья, покажут уже ближайшие месяцы. 

Топ застройщиков Ленинградской области по объемам ввода жилья в 2023 г., портал ЕРЗ.рф
№	Застройщик, регион	Введено, м2	Изменение позиции в рейтинге
1	Группа ЦДС, г.Санкт-Петербург	200 316	0
2	ГК ПРОК, г.Санкт-Петербург	77 291	+27
3	ИСГ МАВИС, г.Санкт-Петербург	77 095	-1
4	ИНВЕСТТОРГ, г.Санкт-Петербург	57 031	+2
5	Фонд ЛО, Ленинградская область	55 208	+11
6	ГК КВС, г.Санкт-Петербург	50 827	+5
7	ПИК, г. Москва	50 550	+16
8	ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Санкт-Петербург	42 831	+5
9	Строительный трест, г.Санкт-Петербург	41 737	-4
10	СК ЛенРусСтрой, Ленинградская область	39084	+4